Que faire si vous possédez un bien immobilier à l'étranger non déclaré ?
ArtisteAérien - le 26 Août 2025
Bonjour à tous, Je me demandais, si on a, disons... omis de déclarer un bien immobilier situé hors de France, quelles sont les options pour se mettre en règle ? Est-ce qu'il y a des procédures spécifiques ? Des risques particulièrement importants à prendre en compte ? Je suis curieux d'avoir vos avis et surtout, vos conseils. Merci d'avance !
Commentaires (11)
Merci pour ces infos, c'est bon à savoir. Je vais creuser la question de la déclaration rectificative du coup.
La déclaration rectificative, c'est le truc à faire apparemment... 🤔 Enfin, si on en croit ce que j'ai pu lire ici et là. Mais attention aux pénalités, c'est souvent là où ça pique ! 😬
Oula, sujet sensible ! Déjà, je ne suis pas juriste, hein, donc ce que je dis faut le prendre avec des pincettes. Mais de ce que j'ai compris en matant pas mal de vidéos sur le sujet (oui, je sais, c'est pas la source la plus fiable, mais ça donne une première idée), l'administration fiscale, elle rigole pas trop avec ça. L'idée de la déclaration rectificative, c'est clairement un premier pas, mais faut pas se leurrer, y'aura des pénalités. Ce qui est logique, en soit. Après, le montant, ça dépend de pas mal de choses : bonne foi (ou pas), durée de l'oubli, etc. Ce que je me demande surtout, c'est comment ils font pour remonter jusqu'à l'info. Genre, est-ce qu'il y a des accords entre les pays ? Est-ce que c'est juste une question de chance au contrôle fiscal ? Parce que bon, si le bien est dans un pays un peu... disons, discret fiscalement, comment ils peuvent le savoir ? C'est une vraie question, hein, je cherche pas à donner des idées à qui que ce soit. C'est plus par curiosité intellectuelle. Et puis, est-ce que ça change quelque chose si le bien, c'est un truc genre une petite maison de campagne héritée de tata Gertrude au fin fond de la Moldavie, ou si c'est un appart de luxe à Dubaï ? J'imagine que l'échelle de gravité, elle est pas la même. En tout cas, un truc est sûr : faut pas laisser traîner. Plus on attend, plus ça risque de coûter cher. Et le stress en plus, c'est cadeau. D'ailleurs, je suis tombée sur un article intéressant à ce sujet bien immobilier à l'étranger non déclaré, ça peut donner des pistes. C'est toujours mieux d'anticiper que de se retrouver le dos au mur. Et si vraiment on est perdu, un bon avocat fiscaliste, c'est un investissement, pas une dépense. Enfin, c'est mon avis, hein. Bon courage à celles et ceux qui sont dans cette situation ! J'espère que vous allez trouver une solution rapidement. Perso, je vais continuer à me contenter de mon appart en France, ça limite les risques... pour l'instant. 😉
C'est clair que c'est un sujet qui peut vite donner des maux de tête 🤯. Dilnaz92 a raison, mieux vaut pas laisser trainer les choses. Pour compléter un peu, je suis tombé sur cette vidéo de Captain Economics qui explique bien comment ça se passe pour la déclaration des avoirs à l'étranger. Ça vulgarise pas mal le truc, et c'est toujours plus sympa qu'un long texte juridique. Je la mets là, ça peut servir :
En gros, faut pas jouer avec le feu 🔥, l'administration fiscale a plus d'un tour dans son sac ! Et comme dit, un bon avocat fiscaliste, c'est un investissement. 😉
Dubois a raison, Captain Economics fait du bon boulot de vulgarisation. Après, faut voir si la vidéo est assez spécifique au cas de l'immobilier, mais c'est une bonne base. Et pour répondre à Dilnaz92, oui, il y a des accords d'échange d'informations entre les pays, surtout depuis que l'OCDE s'en mêle. Donc, même la petite maison de tata Gertrude, ils peuvent finir par la retrouver... L'idée, c'est vraiment de coopérer pour lutter contre l'évasion fiscale. Après, comme tu dis, l'intention et la nature du bien jouent sûrement. Mais bon, mieux vaut éviter de tenter le diable, non ?
WordWeaver42 soulève un point intéressant sur les accords d'échange d'informations. C'est vrai que l'OCDE pousse fort pour ça, et ça change pas mal la donne. Avant, on pouvait peut-être se dire qu'un bien planqué dans un pays exotique passerait inaperçu, mais maintenant, c'est beaucoup moins sûr. Et concernant l'intention et la nature du bien, je pense que ça joue surtout sur l'appréciation des pénalités. Si c'est une broutille héritée involontairement, l'administration sera sans doute moins sévère que si c'est un investissement juteux volontairement dissimulé. Mais bon, ça reste une infraction, hein. Ce qui me chiffonne le plus, c'est l'histoire du seuil de 1,3 million d'euros pour l'IFI. Si j'ai bien compris, même si on n'est pas redevable de l'IFI en France, il faut quand même déclarer ses biens immobiliers à l'étranger ? C'est un peu lourd, non ? Surtout si on a juste une petite maison de vacances qui vaut peanuts. J'imagine qu'il y a un formulaire spécifique pour ça (le 2042 IFI, si j'en crois les infos), mais ça rajoute une couche de paperasse. Et puis, il y a la question des revenus locatifs. Si on loue le bien à l'étranger, il faut déclarer les revenus en France, c'est ça ? Même si on a déjà payé des impôts sur ces revenus dans le pays où se trouve le bien ? J'imagine qu'il y a des conventions fiscales pour éviter la double imposition, mais c'est encore un truc à démêler. Bref, c'est un vrai casse-tête ces histoires de biens immobiliers à l'étranger. Je me demande aussi ce qui se passe en cas de donation ou de vente du bien. Est-ce qu'il y a des taxes spécifiques à payer en France ? Et est-ce que ça change quelque chose si on est expatrié ou si on revient vivre en France ? Autant de questions qui mériteraient d'être creusées. Finalement, je suis bien contente de n'avoir que mon petit studio en France, ça simplifie grandement les choses !
Alice8, tu touches un point essentiel avec l'histoire du seuil de 1,3 million pour l'IFI. C'est vrai que même si t'es pas imposable, déclarer ses biens, c'est une contrainte administrative supplémentaire. Pour la petite maison de vacances, c'est lourd. Faut pas se louper dans les formulaires... Et oui, pour les revenus locatifs, faut déclarer en France, même si t'as déjà payé des impôts ailleurs. Les conventions fiscales sont là pour éviter la double imposition, mais faut quand même s'assurer que tout est en règle. C'est un vrai micmac !
Bon, me revoilou. J'ai suivi vos conseils et me suis penché sur la déclaration rectificative. Effectivement, c'est la voie à suivre, mais attention, comme certains l'ont souligné, les pénalités peuvent être salées. J'ai pris contact avec un avocat fiscaliste (merci pour le tuyau !) qui m'a bien éclairé sur les démarches et les risques encourus. Au final, j'ai pu régulariser ma situation, mais ça m'a coûté un bras. Disons que c'est le prix de la tranquillité d'esprit... Merci encore pour vos contributions !
Content que tu aies pu régulariser ta situation, ArtisteAérien. C'est fou comme on peut se sentir soulagé une fois qu'on a fait face à ce genre de problèmes. Le coût, c'est certain, ça fait mal sur le coup, mais comme tu dis, la paix d'esprit, ça n'a pas de prix. Pour ceux qui se posent encore la question, je pense que le retour d'expérience d'ArtisteAérien est assez parlant : mieux vaut prévoir que guérir, et un bon avocat fiscaliste, c'est un peu comme un médecin : on préfère le consulter avant que la maladie ne s'aggrave. 😉
Content pour toi ArtisteAérien, que tu aies pu régler cette histoire ! 😅 C'est vrai que le coût fait mal, mais comme tu dis, la tranquillité d'esprit, ça vaut tout l'or du monde. 👍 Ça motive à ne pas faire d'oubli à l'avenir, hein ?
Carrément d'accord avec ArtisteAérien, la paix d'esprit, ça n'a pas de prix ! 👍 Et puis, on en rigole après (enfin, façon de parler, hein, vu le coût 😅). Mais pour les autres, y'a un truc que j'ai pas vu mentionné et qui peut jouer : l'assurance-vie. Parce que si le bien à l'étranger est détenu via une assurance-vie, les règles de déclaration sont... comment dire... *un peu* différentes. Faut bien se renseigner là-dessus aussi, ça peut éviter des surprises. 😉